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中古住宅を購入する際に内装もそうですが水廻りである、台所・浴室・洗面・トイレや洗濯場、給湯器などのいわゆる水廻りに関する設備は比較的値が張るので出来る限り状態の良い物が付いている事を望まれます。 しかし築年数や前オーナーが家に対する愛情度によってメンテナンスに掛ける頻度も変わってきます。 主に5年以下で不具合が起きるケースは低いので築5年未満の場合は、余程出ない限り竣工時の器具がそのままの取り付けてありクリーニングされている事でしょう。 これが築年数5年以上となると使用頻度にもよりますが徐々に水栓金具からの水漏れが起きてもおかしくない状態となります。この時に前オーナーが修理や交換をしていればある程度の年数を再び使用可能になりますが、物によっては何の不具合も無く10年～20年経過している器具もあるので物件購入後まもなく不具合が発生する確率が高くなります。 大手TOTOさんの水栓金具交換推奨時期として公表されている年数がおよそ10年となっておりますが、「10年経ったらすぐ壊れる」と謳っている訳では御座いません。あくまで目安となります。 |
中古住宅購入する前に所有物件がある場合は先ず買いか？売りか？
住宅ローンを組むか現金で購入するかによって買いか売りの先行を決めやすいですが、並行させると混乱が生じたり書類集めなどかなり大変となりますのでどちらかを先行させたほうが片方だけの処理に集中できるためスムーズに事が進みやすいのです。ここでは先に買ったほうが良い（有利）なケースを解説していきます。
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物件を先に購入する際のメリット・デメリット
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先に「売る」ほうが良いケース一言でまとめると、マイホームローンに残債があり、その売却資金を買い替え新居にあてたいという場合です。 資金的に余裕が少ない場合に有効な計画ですが、ただ先に売る場合はリスクもそれなりに多くなります。 しかし、リスクの内容や起こり得るアクシデントを予測できて、それにそぐう対策をカバーできるのなら売り優先での計画には大きなメリットもあります。 |
物件を先に売却する際のメリット・デメリット
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データで見る住宅を「買い替え」したい需要の統計
ある不動産会社の顧客ヒアリングでの結果、実際に買い替えを検討している（した）人たちがどのくらい存在するのかを調査したデータがありますので、参照にしてください。持ち家からの買い替えについての需要（意識）調査 ※全4393件回答 |
| 希望はあっても住み替えまでは検討したことはない | 2721件 | 61.9％ |
|---|---|---|
| 実際に住み替えたことがある | 546件 | 12.4％ |
| 考えたこともない | 425件 | 9.7％ |
| 漠然と住み替えたいと思い検討したが実行していない | 298件 | 6.8％ |
| 漠然と住み替えたいと思うが検討までは至らない | 266件 | 6.1％ |
| 検討と計画はしているが実行には至らない | 137件 | 3.1％ |
| 事実上、6割以上の世帯で「特に考えてはいない」という回答結果が出ています。 このことから、現在のマイホームからあえて転居することはあまり多くはないということですね。 |
それでも約2割強の世帯で買い替え需要があるでは今後、マイホームの住み替えや買い替え組はこのまま「あまり多くはない」需要として、ひそかに推移するだけになるのでしょうか。何らかの理由で「家が手狭だ」「環境を替えたい」「いまの生活に適しなくなった」など転居すべき理由は心に秘めながらも、やはり実行するとなると、そこにはまず家族全員の同意、多大な必要や労力、そして知識と知恵、さらにとてつもない手間まで掛かってくることがこれを躊躇させている、と推測することができます。 不動産業者や工務店などもこういった顧客相談を受けて、間取りや部屋数の問題解決をはかるだけなら、リフォームやリノベーションなどに発想を促すことで、それが解消の手段になることも少なくありません。 潜在需要としては半数近くの世帯が買い替えたいという要望があるにも関わらず、その手順や手間、費用のかかり具合などを知ることで、実際にはなかなか腰が重い仕事になることが推測されます。 とはいえ、それでも買い替えを決行された世帯が実際に12％存在しているというのも事実です。 |
時制のブームもあって中古住宅購入希望者は増えている
中古住宅購入希望者は増えている平成初期頃までの一昔前には、やはりマイホーム購入といえばその多くが新築に向かっており、中古住宅は人気も需要もあまりパッとしないのが通例でした。 しかし令和に入ってからの近年では、中古住宅の需要が急増してきている現状もあります。 2020年に発表された不動産売買の統計によると、東京1都3県周辺では中古住宅（戸建て・マンションともに）の売買契約件数が2019年度対比で2割以上も増加していたという報告があり、過去最高の出来高を記録しているという根拠があります。 また、売買価格にもその需要の高さが反映されていて昨年度対比でおよそ5％ほど相場価格上昇が見られたということから、昨今では価格が下落している中古住宅のほうに魅力が移ってきている可能性があります。 2020年に発生したコロナ渦の影響も後押ししているせいか、経済成長低迷を続けている日本にとって、逆に中古住宅の購入が若い世代にとってトレンドな考え方になりつつあるという情報は、住み替えにはプラス材料に働いてくることでしょう。 実際に買い替えを決めた方のレビューとしても、やむにやまれず買い換えざるを得ない、という意識よりも家族全員のライフスタイルを向上させたいというポジティブな意識で買い替えに至るケースが多いようです。 |
「失敗した！」となりがちな買い替え判断基準を反面教師にしようほとんどの場合「そこまで考えてなかった」という原因がもとで、買い替え失敗につながるケースが多いです。やり直しがきかないマイホームの買い替えは本当に一世一代の大仕事になります。 そういった後悔しない買い替えにするためには、後悔する理由と失敗する原因を明らかに把握しておき、感情的な判断ではなく「起こり得る要因」から逆判断して一つ一つのリスクや家族の感性とを照合していくのが賢明です。 以下では、よく起こり得る買い替えでの失敗例について列記していきますので、事前チェックリストとして活用いただければ幸いです。 |
10年以上未来の価値まで見据えてマイホームを選んだか
購入時のコストパフォーマンスは確かに大事です。もちろん大事ではありますが、しかしご自身が10年、20年先にその家に住んでいる状況までを見据えて購入する方がどれくらいいらっしゃるでしょうか。シニア世代になってまで売却する予定はない、生涯この家で余生も暮らしていく、と断言できているのならこの点はクリアですが、もし子どもたちが自立して出家した際に空き部屋が多くなり、その時に「今度はもっと生活に便利でクルマも必要のない維持費の少ないマンションで細々と住みたいな」となった際に、その家が果たして売却できる価値があるのかどうかを視野に入れてなかったとすると、その時に古家で建物査定額が0円になっている可能性を考えればその計画は、水泡に帰します。 例えば、資産価値そのものがいずれ0円になることは織り込み済みで、それでも駅近やバス停、生活環境が好条件なことから住居需要が高いエリアにマイホームを購入することで、古くても賃貸物件が成立したり、少なからず売却益が出る売り方を検討することも可能になります。 立地も悪く、交通アクセスも不便で学校や郵便局、商店街も遠くクルマがないと生活が難しいようなエリアに、築数十年が経過した査定0円の持ち家が残っていたとすると、果たしてシニアになった時点でどれほどの選択肢が残っているのかなどの未来予想図を十分に考慮しておくことが必要になるというわけです。 |
マイホームローンや資金計画の自己診断精査が甘くないか買い替えの場合は特に、既存マイホームの残債が残ったままで新居も住宅ローンで申し込みするとなると、思った以上に銀行の審査は渋い結果になるかも知れません。世帯年収と現状での返済総額との天秤計算だけで「まあこれなら通るだろう」という自己診断で新居購入を決断すると、意外に「申請満額は難しいためこの額面での融資となります」と、申し込み希望額より、かなり減額されて融資されてしまう事もありえます。 そうなってしまうと不足額をどこからかカバーせざるを得なくなり、虎の子資産を売り崩さなければならなくなったり定期預金などから切り崩して補填せざるを得なくなり、資金計画は当初よりもかなり厳しい現実を突きつけられる事にもなりかねないのです。 こういった事態を引き起こさないためにも、銀行への事前相談や公式な仮審査の結果を知り、実際の融資可能額を打診してもらい現実の額面をしっかり把握した上で計画を作っていくといった手順が必要になっていきます。 |
まとめ住み替えや買い替えを検討している世帯では、単に購入するだけ、売却するだけの時よりもはるかに多大な心労と費用がかかることが、本記事からお分かりいただけたかと思います。 売却を先に計画するにしろ、購入を先に計画するにしろ、どちらにしても初めて売買を経験するという場合は、必ず不動産売買の経験が豊富な人をアドバイザーにつけるか、最寄りの不動産会社の信頼できる担当者を見つけて根掘り葉掘り相談しながら、複数社から売却物件を査定してもらうことを心がけるべきです。冒頭でもお伝えしたとおり水廻りなどの設備関係も重要な指標にすべき事項です。 不動産売却は、相場の世界ですから一定の価値観だけでは計り知れません。好条件だからという理由だけで必ずすぐ売れるとは限らず、タイミング（シーズン）や市場のトレンドなどがあります。 自分だけの独断で買い替えをすると思わぬリスクに気づいていなかったりすることも多いため、プロの助言も聞き入れながら加増皆で一丸となって買い替えを達成すること大切です。 |
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